房地产增量放缓后，城市更新与老旧小区改造成为建筑企业稳定的存量市场，2025 年相关投资已超 1300 亿元。
一、一组数据看清市场体量
城市更新在 2025 年交出了一份扎实的成绩单，也为建筑企业指出了增量之外的新赛道。
1.1 2025 年改造规模
住房城乡建设部数据显示，2025 年全国新开工改造城镇老旧小区 2.71 万个、499 万户，共完成投资 1332 亿元；同年加装电梯 1.4 万部，打造“口袋公园”4700 多个、城市绿道 5800 多公里，建设改造地下管网 15.6 万公里。这些数字背后，是大量分散却持续产生的工程需求。
1.2 “十四五”累计成效
回望整个“十四五”时期，全国累计改造城镇老旧小区 24 万多个，惠及 4000 多万户、1.1 亿人；加装电梯 12.9 万部，增设停车位 340 多万个、养老托育等社区服务设施 6.4 万个。湖北一省在“十四五”期间就改造老旧小区 1.84 万个，惠及 310 多万户。北京 2000 年底前建成、约 7900 万平方米市属老旧小区改造已基本完成。规模之大，说明这并非短期脉冲，而是中长期常态。
二、存量市场的业务类型
2.1 老旧小区综合改造
这是需求较为集中的板块，包括外墙保温、屋面防水、管线更新、道路整治、停车与充电设施、适老化改造等。它不像新建项目那样集中，但单体金额小、批次多、持续性强，适合本地化施工队伍承接。
2.2 地下管网与基础设施
2025 年建设改造地下管网 15.6 万公里，是城市更新中投资强度较高的部分。燃气、供水、排水、供热等老化管网的更新，对施工企业的专业资质与安全管理要求更高，也对应着更稳定的工程款支付。
2.3 完整社区与公共空间
“完整社区”建设强调补上“一老一小”公共服务短板，涉及社区公园、口袋公园、养老托育设施。这类项目体量不一定大，但政策确定性强，是中小建筑企业贴近属地、积累业绩的入口。
三、建筑企业的切入方向
3.1 从“大拆大建”到“绣花功夫”
2026 年全国住房城乡建设工作会议提出，以“绣花”功夫精细化推进城镇老旧小区改造。这意味着更新项目更看重精细化施工、最小化扰民、保留原有肌理，而非过去的成片拆除。施工企业要把“精细”作为竞争力。
3.2 适老化与无障碍改造
随着老龄化程度加深，加装电梯、坡道、扶手、适老卫浴等需求持续增长。2025 年全国加装电梯 1.4 万部，“十四五”累计 12.9 万部，这一趋势在 2026 年及之后仍会延续。具备专项经验的企业有明显的先发优势。
3.3 装配式在更新中的应用
装配式不只用于新建，也适用于更新场景。广州曾有楼龄超 20 年的办公楼，通过装配式改造减少柱子数量、加粗柱梁，高效实现空间优化。预制构件在更新中能减少现场湿作业与工期，是值得关注的技术方向。
四、需要注意的承接要点
4.1 属地化与小而散
老旧小区改造项目高度属地化，往往由街道、社区作为业主，单个标段金额有限但数量众多。建筑企业需要建立本地化服务能力与快速响应机制，而不是沿用承接大型新建工程的组织方式。
4.2 多方协调与居民沟通
更新项目直接关系居民日常，施工方常需与居民、业委会、社区、管线单位多方协调。能否做好沟通、控制扰民、处理诉求，往往决定项目进度与回款节奏。
4.3 业绩与资质匹配
部分更新项目涉及专业工程（如电梯、消防、结构加固），对企业的专项资质有要求。建筑企业在布局更新业务时，应先梳理自身资质覆盖与业绩积累，避免“看得到、接不下”。
五、更新项目的商业特征与能力建设
城市更新与老旧小区改造的商业模式，和新建工程有明显不同。理解发包主体、资金结构、回款逻辑与所需能力，是企业决定是否切入、如何切入的前提。
5.1 业主主体与发包方式
老旧小区改造的业主多为街道、社区或区属平台公司，而非房地产开发商。项目常以小标段、多批次方式发包，单个金额有限但数量多。这与新建工程“一个大总包”的模式不同，要求企业建立本地化、小快灵的施工组织，而非沿用承接大型新建工程的管理体系。这种分散但持续的发包特征，恰好匹配中小建筑企业的产能结构，是其对冲新建市场波动的现实选择。
5.2 资金来源与付款节奏
这类项目以政府投资为主，结合中央补助、地方财政与居民合理负担，部分引入社会资本。付款节奏受财政预算与项目进度双重影响，企业承接时应重点关注资金保障与付款节点，把回款风险写进投标评估，而非只看中标金额。
5.3 居民协调是隐性成本
更新项目紧贴居民生活，施工方常需与居民、业委会、社区、管线单位多方沟通。能否控制扰民、处理诉求，往往决定进度与回款。这也是为什么不少本地中小队伍在更新市场反而比外来大企业更具竞争力——他们离居民更近、响应更快。把“居民沟通”视为一项专业能力来建设，是中小企业立足属地市场的关键能力之一。
5.4 精细化施工能力
2026 年全国住建工作会议强调以“绣花”功夫推进改造，意味着更新更看重精细化、少扰民、保留肌理。例如外墙修缮、管线入地等工序，对误差和美观的要求并不低于新建，反而更考验基本功。企业要把“精细”变成可执行的工艺标准，而非口号。
5.5 专业分包与资质匹配
加装电梯、消防、结构加固等涉及专项资质。布局更新业务前，应先梳理自身资质覆盖与业绩，必要时通过合作或增项补齐短板，避免“看得到、接不下”。
5.6 属地化服务网络与业绩复用
更新项目高度属地化，谁能快速响应、长期陪伴，谁就更容易拿到后续批次。建立本地服务团队与口碑，比一次性低价中标更有复利。同时，每个项目的技术参数、验收文件、居民评价都应归档，形成可复用的业绩库；在后续招标与资质申报中，扎实的存量业绩比空洞的“经验丰富”更有说服力。
六、常见问答（FAQ）
Q1：老旧小区改造主要资金来源是什么？
A1：以政府投资为主，结合中央补助、地方财政与居民合理负担，部分项目引入社会资本。具体分担比例由地方确定，企业承接时应关注付款节点与资金保障。
Q2：中小建筑企业适合切入哪类更新项目？
A2：适合从体量适中、属地化强的项目入手，如小区综合改造、适老化改造、口袋公园、社区设施等，这类项目对本地服务能力要求高，正适合中小企业发挥贴近优势。
Q3：装配式在老旧小区改造里用得多吗？
A3：目前应用规模不及新建，但在加装电梯、楼梯间改造、空间优化等场景已有实践。它的优势是减少现场作业与工期，未来有望随成本下降而扩大应用。
Q4：城市更新和棚改是一回事吗？
A4：不是。棚改以拆除新建为主，城市更新更强调存量提质，包含老旧小区改造、管网更新、完整社区、历史街区保护等，方式更精细、更强调保留与提升。
Q5：2026 年这一市场还会延续吗？
A5：会。住房城乡建设部将精细化推进城镇老旧小区改造列为 2026 年重点工作，多地已启动新一批项目招标，市场具有中长期持续性。
数据说明与参考来源
本文数据来自：住房城乡建设部 2026 年 1 月发布的城市更新与老旧小区改造相关公开数据（据《人民日报》、住建部网站报道）；住房城乡建设部“十四五”城镇老旧小区改造累计成效数据（2026 年 1 月发布）；海南省、湖北省、北京市等地“十四五”改造相关数据（据公开报道）。具体项目与投资额以各地主管部门发布为准。
